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下一个十年,深圳楼市何去何从? 马光远、陈劲松给出答案

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马光远:房地产是中国城镇化的最大受益者

上个月,在深圳一场名为“解读粤港澳,聚力新龙华”的论坛上,知名经济学者马光远曾提到:房地产是中国城镇化的最大受益者。

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在新的时代变革下,中国经济增速放缓。以2008年为界,前30年迎来了经济发展奇迹,金融体系相对比较稳定,但结构失衡;而后10年,金融去杠杆流动性趋紧,房地产加紧调控,无效投资逐步清理,效益增长极从投资转变为消费,将经济布局步伐由“速度”转变为“质量”,实现结构的平衡发展。

马光远认为,无论是发达国家,还是新兴国家,人口向大城市的流动从来没有停止;在后工业化时代,服务业和消费经济崛起;高铁的普及缩短了城市之间的距离,加速汇聚人流、物流、商流、信息流、资金流。大城市和城市群在经济中的地位继续提升,将成为最有规模效应的城市模式。

一个国家第一大城市占全国总人口的比重:纽约是2.7%,东京是10%以上,伦敦是13%,首尔是20%,而中国最大城市——上海占全国人口的比重只有1.7%,中国城镇化还有很大的发展空间。

深圳作为粤港澳大湾区最具潜力的城市,人口、产业集聚效应明显。首先人是发展的关键;有人,就有需求。人口集中的地区,房地产发展都比较好,人口流入对房地产的支撑是没有问题的。

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房地产虽然处于总体下行的趋势,但是在总体经济都不景气的情况下,房地产依然为稳定经济作出了巨大贡献。1到9月基建投资下滑从年初的两位数下滑至3.3%,除了房地产投资保持两位数的增长,铁路投资继续负增长。经济下行只有房地产的表现比较稳定,要给予房地产公平公正的评价。

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2018年1-9月份,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%,增速比前8月回落0.2个百分点。其中,住宅投资62806亿元,增长14%,增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

陈劲松:深圳房价的陀螺定律

无独有偶,近日在“粤港澳大湾区新经济地产论坛”上,深圳世联行董事长陈劲松也对深圳楼市的未来走势进行了深入剖析,还提出了“深圳房价陀螺原理”。

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第一,过去中国房价分一线、二线、三线然后四五线,每一个线是代表一个大的级别,这个级别这么划,是因为粤港澳大湾区的出现,这种划法将不再是中国房地产一个规律了。

什么意思呢?我们看深圳这几年,尤其是最近三年,深圳跟广州拉开了差距,这个差距是我们深圳人在三年前根本想不到的,这三年到底发生了什么?这三年发生的,实质上粤港澳大湾区提出来一年多一点,这三年发生的事情是深圳转型升级之后成为粤港澳大湾区的核心动力引擎,就是湾区引擎。之后一线城市突然发现它的级别不一样了,如果我们再用一、二、三线划分中国房地产的价格级别,就没用了,找不到规律了。就带来我的第二个问题,第一个问题就是粤港澳大湾区因为深圳成为引擎,使得一二三线的价格等级失效了。

第二,你说你有粤港澳大湾区,上海还有长三角一体化,北京还有京津冀一体化,凭什么深圳就行?这件事我们行业也是仔细地琢磨了好长时间,最后我们发现粤港澳大湾区跟长三角城市群,跟京津冀城市群不一样。结构都不一样,哪一块不一样?对我们买房有什么帮助?

我想说:一是,这是中国改革开放的最前沿,这是中国最开放的地方, 同时我们直接面临的是香港的市场,同时面临一个国际市场,深圳在过去我们跟他们不一样的地方,深圳的手机凭什么卖到非洲全都是深圳的手机呢?非洲的第一品牌手机不是华为,叫传音,是深圳的。凭什么?怎么就卖过去了?钱怎么进来的?怎么出去的?在长三角经济群和其他的城市,根本不可能做到,做不到这么有效率。具体的各位可以去好好研究一下。也就是说深圳成为最开放的面向国际,也就是“一带一路”如果加上粤港澳大湾区,事实上别看它把进口中心设在上海,没什么用,市场不配套,一个展销中心没有意义,市场是需要资金流、货物流、报关等等一系列。

二是粤港澳大湾区城市群每一个城市就不一样,长得就不一样,深圳跟珠海长得也不一样,深圳跟东莞也不一样,每一个城市都那么具有互补性,而长三角城市群每一个城市群我管它叫同构,产业结构、人员都差不多,现在稍微好一点就是杭州,杭州可能成为长三角的动力引擎,那么上海就有问题。所以打破了一二三线的级别划分是非常重要的。因为不一样,我们看到的,我们通过市场分析的话,我们看到深圳跟东莞,高科技企业的互动简直太好了,其实深圳很小,但是因为有粤港澳大湾区,使深圳已经完全跨越了深圳的界限,目前深圳的地铁正在快速地跟周边相连,其实更多的钱是在向深圳移,新经济跟现代服务业可能越来越集中,这是第二点。

第三,深圳的城市,我们假设不用25年前想到有今天,假设十年前我们想到深圳有今天的话,我相信我什么钱都不花就买房就可以了,因为完全不知道会有这样的结果。

站在今天我们真的想象一下十年后凭什么我们还能这样相信呢?有理由吗?深圳值得我们这样相信它吗?这个要好好地问,我认为值得。为什么?深圳的中心从罗湖火车站开始,国贸、福田、南山、后海、前海,一路中心的转换,深圳物理空间到底发生了什么变化?为什么值得我们期待?

理解了深圳这座城市的独特性之后,再来看深圳房价的趋势,研判基础就比较明晰了。

判断房价问题, 假设深圳房价是一个不断旋转的陀螺。现在深圳房价这个陀螺已经转速很高了,但国内外经济形势不太好,这个转动的陀螺会失速,深圳突然摔倒吗?

这里有三个极为重要的变量:

第一个是陀螺本身的质量。说到底就是这个城市的经济增长活力,GDP 增长量。陀螺本身重量大,其连续高速转动的惯性就大!即使是有一点波动,也不至于突然断档失速的。

深圳这些年经济增速基本上在10%以上,去年GDP 总量就已经超越了香港,是深圳房价的基石。

第二个变量是陀螺本身的活力。假设陀螺外圆大,它平衡力量就强。深圳这座城市,是全世界同等规模城市群里,最年轻的城市。重量是城市GDP,外圈指我们的年轻人口,试问整个全中国乃至全世界有比我们深圳还年轻的吗?同级城市一个也没有,个是深圳最大的陀螺动力。

第三个变量是外力。陀螺要高速持续旋转,就需要外力不断抽打,不断加油,量就是外来资金。深圳这个大陀螺,还能继续运转的外力是什么呢?是庞大而稳定的购买力。2500万常住人口,每年60万新增户籍人口,但住房供应缺口实在无力补充。深圳民间的购买力可以暂时被压抑,但不可能从此消失。

现在,外面资金还在持续进入深圳,而且这个量很大很大。其实外来资金进入深圳更清晰表现在外来房企深圳拿地,这才是集中化的大资金。深圳最近几年的土地拍卖,深圳人要小心,外地资金不只是看中了你的地,更看中了你的房,汹涌外力之下,深圳楼市陀螺大概率还要继续高速转,这也是房价支撑的陀螺定律。