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22万平商业体拔地而起,南山这一片区居民等待了7年!

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提到南山,两个元素贯穿其中,科技城和齐天房价,这在南山几乎所有区域都是基准。

但是,也有流浪在外的待升级片区,那就是南头和南油这两个神奇的存在!不过,南油已成功“脱单”,在2017年牵手国际知名地标开发商,打造了综合商业体来福士。如今,来福士广场成了城市更新的动力和标杆。

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只剩南头城仍然在蹉跎岁月中彷徨。据悉,根据南山区政府十三五城市更新规划纲要,南头城的旧改首当其冲的列为重点议事日程。

最近小编在南山踩盘时,就发现了南头城两个先行的综合体项目在低调施工中,一个是南头城莲花广场,集结了办公商务、商业体mall、五星级酒店等,将终结马家龙这一片区无高端商业体的历史。

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另一个是立润富达广场,开辟了新型产业与商业第二用地,与隔道相望的科技园共同组合协调,产生齿轮效应。

这下,迎来南头城片区居民拍额欢庆了!

1.南头莲花广场

南头片区首个综合体,商业mall+商务办公+酒店+地铁口物业。

小编乘坐21路公交车,从位于南山大道的南山设计产业园公交站下车时,就迎面看到了两栋高层披网执绿,围挡把人行道和项目工地隔了起来。项目的南北两侧,也有围挡工地在施工。

当小编往下移行了大约10米左右,来到明创路口,两栋高层建筑全貌尽显于眼前,可以明显的看到,面对南山大道的这一栋项目接近于封顶,比较方正,可能会建酒店之类的,里侧的一栋东西狭长的高层建筑前,塔吊在左右旋转工作着,估计还在加高中,未来可能是商务办公。

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项目工地入口处,张贴着项目信息具体告示牌,从中可以得知,项目是由深圳市南头城实业股份有限公司开发,南头城实业股份有限公司是一家老牌社区地产运营的集体企业。

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项目于2016年6月30日开工,不过据周边的商户们说,莲花广场项目打地基就用了7年,真的是拖慢了深圳速度啊!竣工日期标注着2018年,看项目通体穿着绿衣,预计明年中旬完工。

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莲花广场总建筑面积为11.37万平方,建筑总高度79.65米。工程总造价2.4亿左右,项目结构为横竖连体,分A、B塔楼地上各二十层,地下室三层,在南头算是大体量项目了。

项目规划主要功能为集购物、娱乐、休闲、酒店、办公等一体化的创意文化国际商业中心,打造未来南山区深南大道以北的商业亮点。其中包括一栋约25层高的五星级酒店。

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项目建成将改变南头城马家龙片区无大型购物广场的历史,也将极大的提升这一片区物业价值。

小编又围绕着项目转了一圈,来到位于东北方向的大新路与明创路的交汇处,一排车静静的停伏在项目底下,另一侧是色彩鲜明的南山设计产业园区,前卫感十足,底下是各种各样的餐饮店和便利店。

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项目沿大新路对侧20米左右,赫然立着两栋设计感十足的创新大厦。除此之外,方圆之里,尽是低层住宅或厂房改建的商业用地。

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项目南面是建安大院的后侧,属于比较老旧的住宅小区。建安大院前门一侧就是玉泉路与南山大道的T字路口。

再来说说项目邻近的项目工地吧!这可能是这个项目的重要价值点。明创路一侧是地铁12号线中山公园站点的建设。

从现场可以看到,地铁项目已经开工一段时间了!12号线建成后,将连接宝安老城区与南山区西北部人口稠密区,打通南头片区地下交通与深圳各区的联通。预计项目地下商业未来与中山公园站地下乘车层连为一体。

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奇妙的是,南头片区虽然地铁起步晚,但周边南山大道、南海大道、北环大道、深南大道却将项目包围在中心,项目左前方是中山公园,右后方是荔香公园。但是呢?正如图上所见,基本无高大上的项目上马,所以,周围的房价也处在一片洼地。

来看看周边(沿南山大道1公里,科技园部分不计)的商铺与写字楼租金水平处在一个什么样的位置,当然,随着地铁的搭建完成,租金预计会上涨,这里暂且不考虑。

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可以看到,在南山大道附近,田面因为桃园地铁站的加持,处在最高位。但是南头城莲花广场虽然地铁还在修建中,但开车出行、公交车还是挺便利的,所以附近的创新大厦租金水平还是处在一个价格中间位置。预估南头城的商务办公楼租金水平只高不低。

至于商铺的租金水平,因为周围无大型商业体,所以把它放置到一个大半径(2公里左右)范围来考察,地段不同,租金不同,所以在这里不作对比。感兴趣的,可以在网上查查。

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项目对侧的地铁12号线中山公园站施工现场

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中山公园旁一处待建项目,用围挡圈了很长时间了,不见动工的迹象

附近重要的产业带:项目旁边就是南山设计产业园,是深圳重要的设计产业集群带。沿大新路直行大约500米左右,就看到与南海大道隔路相望的科技园办公楼宇,研祥大厦尤其明显。

从南山大道的项目对面来看,项目显得雄赳赳,气昂昂。

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前方的新豪方大厦和住宅区,是周围代表性的高档居住小区。

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2.立润富达广场

产业研发与商业集合的综合体项目

当眼尖的小编在南山大道多角度观赏蜗牛速度的莲花广场时,注意到了莲花广场后面,冒尖的绿网上面塔吊在移动。

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紧接着小编马上踏上了独自勘察的道路,穿过南山大道,进入大新路径直去往立润富达广场,前行了大概600米左右,就到达了艺园路与大新路的十字路口。此时,项目两排楼体也跃然眼前,只不过只能看到局部。

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然后顺着艺园路往下走大约15米左右,来到汇金家园门口,对面就是立润富达广场的施工现场了。可以看到,整个项目有两排建筑体,靠近北面的一排建筑体有两栋,马路这边的一栋高层已经封顶,并且下半部分已经摘网露形了,另一栋与南面的建筑群一起通体裹着绿网。

其中,南面一排中,里面的两栋楼体塔吊还在施工,估计在加高中,外面临马路的一栋看来已接近封顶了。因为底下都有围挡阻挡着,只能通过项目入口处,看到南面一排建筑的结构,相对来说,南面靠近马路的楼体结构简单,是一个方体,而里面三栋则是横竖结构叠加成形,用途上可能有变化吧!

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从项目的门口公式牌可知,项目是由深圳立润地产经营有限公司开发建设的,总建筑面积约22万㎡,主要功能用途为产业研发和商业mall。由4栋小于100米高层办公、2栋小于100米宿舍、商业、相关配套及地下室等组成。地下一、二、三层为停车库和设备用房,2栋一、二层为商场,三层是架空层。

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查询发现,项目所在地块为旧改而来,立润富达广场项目总用地面积31300.98平方米,用地性质为新型产业用地。分成分成2015-003-0172地块及2015-003-0173地块。

在这科普一下,新型产业用地是政府为优化土地资源配置,合理利用土地空间而提出的政策性概念。针对工业厂房,对工业用地项目(含城市更新类和非城市更新类)分割销售。对于战略性新兴产业,政府将在地价政策、配套用房、土地供应等方面,除了优先供地外,还最高给予50%地价优惠。

换句话说,就是对于工改项目,只要是无污染的高新产业和商业体,都可以得到工改用地优惠,其用途还包括产业研发员工宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施以及其它配套辅助设施。

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其中,2015-003-0172地块用地面积21262.28平方米,计容建筑面积125124平方米,产业研发用房87590平方米,宿舍25810平方米、商业8244平方米;居住小区级文化室3000平方米、及其它公共配套,停车位1387辆(自用1292辆、社会公用停车位95辆),充电桩配置比例不小于10%。

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2015-003-0173地块用地面积10038.7平方米,容积率为2,计容积率面积20080平方米,其中产业研发用房14060平方米,商业5920平方米,物业服务用房100 ㎡,地下室建筑面积以实际设计为准,停车位160辆。

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这也符合南山科技硅谷的建设思路,据悉,南头片区旧改将纳入大沙河创科建设带范围,与未来的白石洲旧改形成产业协调。

最后,小编又顺着项目转了一圈,才理清了周围的交通状况和路网布局。

项目北面是小编刚刚经过的大新路,项目南面是玉泉路,毗邻玉泉路上的南山区法院和南山区地税局,与南山科技园隔南海大道相望。距离南头城莲花广场旁的中山公园地铁站(在建)约604米(百度测距)。

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花生剖壳:1.两个项目都是综合体项目,莲花广场是主打购物休闲,立润富达广场是产业研发与商业双核驱动,都极大地弥补了这一片区无综合商业体的空白,再加上地铁12号线开工的利好,这一南山唯一的价值洼地可能在潜力爆发上来说,是值得关注的,尽管周围低层建筑分布较广。

2.虽然这一期踩盘没有涉及豪宅、高级公寓,但是在投资寻求收益时,我们也不要忽略那些有巨大商业潜力的地铁口商铺或者洼地价值投资,尤其是今天的南头片区,基本是南山最后的旧改洼地,靠近科技园、西接宝安,距离西丽大学城也挺近的。未来将建成地铁12号线,旧改也在稳步推进,这一片区将来应该是很有想象力的!

3.回归项目自身,周边住宅区分布多,居住人口稠密,交通出行方便。但是两个项目周边低层住宅与工业厂房也居多,也都靠近南山设计产业园,这也许就是容易被忽视和高估的误区,建议多多关注类似商业的投资机会!

附上周边二手房价,看看是不是洼地?

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