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第一太平戴维斯:深圳房地产市场短期小跌,长期看稳

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9月21日,第一太平戴维斯深圳公司15周年庆典举行。第一太平戴维斯通过分析过往住宅、写字楼及零售物业市场的发展历程及资产表现,对大湾区时代下深圳房地产市场的未来走势作出了展望。

近30年,深圳GDP保持年均近22%的增长速度,加之毗邻香港的独特地理优势,迅速崛起成为一线国际大都市。第一太平戴维斯于2003年在深圳成立分公司,从单一物业管理服务商发展成为全方位一站式的房地产顾问服务机构。第一太平戴维斯华南区董事长林木雄表示,已做好迎接大湾区新时代来临的准备,未来5年,第一太平戴维斯将以广州、深圳作为双引擎推进华南业务全速发展,还将拓展福建、海南的业务。

从房地产的投资类别来看,住宅市场成为投资的主要方向,但近几年来写字楼和零售物业市场的投资份额逐年攀升。总体来看,深圳二手住宅成交量第二季度开始,全面进入存量房时代——自2012年3月份月度成交量开始几乎无一例外地全面反超一手住宅月度成交量,实际上,该局面在2011年已基本显现,只是在三季度末和四季度出现了反复。

华南区研究部主管谢靖宇表示,就需求来看,自住与改善型需求仍旧占据主流地位;值得注意的是,持新办居住证的港澳台胞有望成为新的购房需求。此外,就价格方面来看,在短期内,在调控背景之下,房价或持续小幅下跌,但购房需求只是被抑制而并未消失,加之充盈的资本流动性有助于房价保持总体上的稳定。

深圳商务发展宏观总体来看呈现明显的“一路向西”的方向;经历了由1984-2002年的萌芽期到2002-2015年的中心CBD高速发展期再到2015-2020年的多中心发展期的三个阶段,而且每个发展时期呈缩短趋势。

从具体片区来看,分别沿着人民南、蔡屋围、华强北、中心区、中心西、南山、宝安的路径走向发展。截至2018上半年年底,深圳甲级写字楼市场的空置率为9.7%,反应出目前市场处于需求旺盛的状态。在租金方面,区域表现分化现象愈趋明显。就供应量和分布来看,2018-2020年新增供应量将高达550万平米,其中约2/3集中于南山区。

谢靖宇认为,“金融、高科技业、信息技术业、专业服务等领域内渐长的经济活动,催生出更多的写字楼市场租赁需求。湾区经济概念效应、可交易标的数量的大小及市场物业资产表现的预期,将共同赋能产生更多大宗交易,投资者面貌也会继而从原来相对单一逐渐走向多元。”

就零售市场来看,深圳零售市场将朝多商圈化发展,由罗湖大剧院、福田市中心、南山后海向宝安、龙华及龙岗中心区扩散。成熟标杆购物中心将以业态调整升级为主,主题和进驻品牌的创新将成为其继续发展的突破口。非标杆项目竞争加大,将以提升出租率及租金水平为目标。

【撰文】张光岩 邱永宽

【作者】 张光岩

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端